Die Mietpreisbremse in Berlin: Pflichten für Vermieter nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgericht

Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom (Beschluss vom 18. Juli 2019, Az. 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18) sind die Regelungen zur sogenannten „Mietpreisbremse“ in Berlin verfassungsgemäß und daher wirksam. Eine Handlungsempfehlung für unsere Mandanten (deutsch/ englisch).

 

A. Bestandsituation
Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom (Beschluss vom 18. Juli 2019, Az. 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18) sind die Regelungen zur sogenannten „Mietpreisbremse“ in Berlin verfassungsgemäß und daher wirksam. Nachfolgend wird dargestellt, was dies jetzt konkret für Vermieter bedeutet
A. Current leasing situation
Following the decision made by the Federal Constitutional Court of Germany (Decision from the 18th July 2019, file no. 1 BvL (judicial review proceedings) 1/18, 1 BvR (constitutional complaint proceedings) 1595/18, 1 BvL 4/18), the regulations on rent control in Berlin have been deemed to be in accordance with the constitution and, as such, effective. The following information details what this actually means for landlords.
I. Zulässige Miethöhe
1. In einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für vergleichbare Wohnungen tatsächlich gezahlt wird. Kriterien sind dabei die Art, Größe, Ausstattung Beschaffenheit und Lage der Wohnung. Die Vergleichsmiete muss in den letzten vier Jahren vereinbart worden sein; Änderungen wegen einer Erhöhung der Betriebskosten bleiben außer Betracht.
I. Permitted rent
1. In an area where the situation on the housing market is tense, the rent determined at the beginning of a tenancy is permitted to be a maximum of 10% over the average rent for comparable housing in the area. The average rent for comparable housing in the area is defined as the rent which is actually being paid for similar properties in the area, or in similar areas. The criteria include type, size, furnishing, state and position of the property. The comparable rent must have been arranged over the course of the last four years; any modifications made due to increases in utility costs are not taken into consideration.
2. Wenn in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses bauliche Veränderungen, die zur Einsparung von Energie oder Wasser, zur Steigerung des Gebrauchswerts der Wohnung oder zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse beitragen, durchgeführt wurden, oder wenn Arbeiten durchgeführt werden mussten, die vom Vermieter nicht vorherzusehen waren, für deren Erforderlichkeit ihn aber auch keine Schuld trifft, dann darf die Miete um 8% der Kosten für diese baulichen Veränderungen pro Jahr höher sein als die 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete ist dabei auf eine Wohnung ohne entsprechende bauliche Veränderungen abzustellen. Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3€ je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen, bei einer monatlichen Miete von weniger als 7€ pro Quadratmeter nicht um mehr als 2€ je Quadratmeter. Erhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie Erhöhungen der Betriebskosten sind dabei nicht zu berücksichtigen.2. The annual rent may be higher than the average rent for comparable housing in the area plus 10% by a total of 8% of the money spent on the constructional modifications if one of the following is applicable: in the three years prior to the contract start date, the property underwent constructional modifications which help to save energy or water, increase the user value of the property or improve general living conditions in the long term, or, if work had to be carried out, with this work being unanticipated by the landlord and with the landlord bearing no responsibility for the cause thereof. The average rent for comparable housing in the area must be based on properties which have not undergone any relevant constructional modifications. Monthly rent may not increase by more than €3 per square metre of living space within a 6-year period, with monthly rent of less than €7 per square metre not increasing by more than €2 per square metre. Any increases implemented to meet the average rent for comparable housing in the area, as well as increases in utility costs, should not be considered.
3. Der Vermieter kann vom Mieter verlangen, dass dieser einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, ab dem sie erhöht werden soll, vorher mindestens seit 15 Monaten gleich hoch ist. Außerdem darf die Miete zu dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter mit dem Erhöhungsverlangen an den Mieter herantritt, seit mindestens einem Jahr nicht erhöht worden sein. Hierbei ist außerdem die sogenannte Kappungsgrenze zu beachten. Das bedeutet, innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20% erhöht werden; in Gebieten, in denen bezahlbare Mietwohnungen knapp sind, darf die Miete in drei Jahren höchstens um 15% erhöht werden. Dabei sind Erhöhungen nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen sowie wegen Veränderung der Betriebskosten nicht miteinzubeziehen.3. The landlord may ask for the tenant to agree with increasing the rent to the average rent for comparable housing in the area if the rent has remained the same for at least 15 months prior to the point in time from which it will be increased. Furthermore, the rent must not have been increased for at least one year when the landlord approaches the tenant with the request for an increase. To this end, rent caps must also be observed. This means that it is not permitted to increase the rent by more than 20% in a three-year period; in areas with a shortage of affordable rental housing, it is only permitted to increase the rent by a maximum of 15% in a three-year period. The above should not include increases in rent following renovation work or changes in utility costs.
4. Wenn die Miete des Vormieters zuletzt höher war als die 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann kann auch vom Nachmieter eine Miete in dieser Höhe verlangt werden.4. If the rent most recently paid by the previous tenant was higher than the average rent for comparable housing in the area plus 10%, the next tenant may request to pay rent at the same rate.
5 a. Bei Wohnungen, die erstmals nach dem 01.10.2014 genutzt und vermietet werden, darf eine höhere Miete als die 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden.
b. Auch bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung kann eine höhere Miete als die 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete oder die höhere Miete, die es zuletzt beim Vormieter gab oder die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen höhere Miete verlangt werden. Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn die Investitionen etwa ein Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung erreichen.
5 a. For housing which was first used and rented out after the 01/10/2014, landlords may request rent which is higher than the average rent for comparable housing in the area plus 10%.
b. If the property is being rented out for the first time after having undergone extensive modernisation work, it is possible to ask for the following: rent which is higher than the average rent for comparable housing in the area plus 10%, the higher rental rate most recently paid by the previous tenant or a higher rent due to renovation work. Renovation work is classified as extensive if investments total approx. one third of the expenditure required to create a new building of comparable standards.
6. Nach der Durchführung baulicher Veränderungen, die zur Einsparung von Energie und Wasser, zur Steigerung des Gebrauchswerts der Wohnung oder zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse beitragen, durchgeführt wurden, oder wenn Arbeiten durchgeführt werden mussten, die vom Vermieter nicht vorherzusehen waren, für deren Erforderlichkeit ihn aber auch keine Schuld trifft, darf die Miete um 8% der Kosten für diese baulichen Veränderungen pro Jahr erhöht werden. Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3€ je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen, bei einer monatlichen Miete von weniger als 7€ pro Quadratmeter nicht um mehr als 2€ je Quadratmeter. Erhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie Erhöhungen der Betriebskosten sind dabei nicht zu berücksichtigen.6. If constructional modifications have been carried out, and these modifications help to save energy and water, increase the user value of the property or improve general living conditions in the long term, or, if work had to be carried out, with this work being unanticipated by the landlord and with the landlord bearing no responsibility for the cause thereof, the annual rent may be increased by 8% of the money spent on these modifications. Monthly rent may not increase by more than €3 per square metre of living space within a 6-year period, with monthly rent of less than €7 per square metre not increasing by more than €2 per square metre. Any increases implemented to meet the average rent for comparable housing in the area, as well as increases in utility costs, should not be considered.
II. Pflichtangaben
1. Wenn wegen der höheren Miete des Vormieters vom neuen Mieter eine höhere als die 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete verlangt werden kann, muss der Vermieter den Mieter über die Höhe der Vormiete ein Jahr vor Beendigung des vorherigen Mietverhältnisses informieren.
II. Mandatory information
1. If it is possible to charge the new tenant rent which is higher than the average rent for comparable housing in the area plus 10% as the previous tenant paid a higher amount of rent, the landlord is obliged to inform the tenant of the rent paid by the previous tenant one year prior to the end date of this previous tenancy.
2. Wenn die Miete aufgrund der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses erhöht werden darf, muss der Vermieter den Mieter darüber informieren, dass solche baulichen Veränderungen vorgenommen wurden. Genauere Angaben zu den Arbeiten sind nicht erforderlich.2. If it is permitted to increase the rent as renovation work has been performed in the three years prior to the start date of the new tenancy, the landlord must inform the tenant that these constructional modifications were carried out. It is not necessary to provide exact details on the work undertaken.
3. Wenn die Wohnung nach dem 1.10.2014 das erste Mal genutzt und vermietet wird, muss der Vermieter den Mieter hierüber informieren.3. The landlord must inform the tenant if it is the first time that the property is being used and rented out following the 01/10/2014.
4. Der Vermieter muss den Mieter darüber informieren, wenn es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt.4. The landlord must inform the tenant if it is the first time that the property is being rented out following extensive renovation work.
Zu 1.-4.: All diese Pflichtangaben sind dem Mieter in Textform mitzuteilen, bevor er den Mietvertrag unterschreibt.
Der Vermieter muss den Mieter zwingend auf die Vormiethöhe hinweisen. Wenn aber keine Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren durchgeführt wurden oder die Wohnung nicht das erste Mal nach dem 1.10.2014 genutzt und vermietet wird oder es sich nicht um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt, muss er darauf nicht hinweisen
Regarding 1-4: All this mandatory information should be shared with the tenant in writing before they sign the rental agreement.
It is mandatory for the landlord to inform the tenant of the rent paid by the previous tenant. If there has been no renovation work carried out in the last three years, if it is not the first time that the property is being used and rented out following the 01/10/2014 or if it is not the first time that the property is being rented out following extensive renovation work, it is not necessary for the landlord to advise as such
5. Wenn der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt, so muss er dies in Textform tun und begründen.5. If the landlord asks the tenant to agree with increasing the rent to the average rent for comparable housing in the area, this must be done in writing and justified.
6. Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen vornimmt, muss er dies in Textform tun und die Berechnung der Erhöhung anhand der entstandenen Kosten erläutern.6. If the landlord increases the rent following renovation work, this must be done in writing and pertain to how the increase has been calculated based on the costs incurred.
III. Rechte des Mieters
1. Der Mieter hat ein Auskunftsrecht bezüglich der Tatsachen, die für die Zulässigkeit der Miethöhe maßgeblich sind, es sei denn, die Informationen sind allgemein zugänglich oder auch vom Vermieter nicht ohne Schwierigkeiten zu beschaffen.
III. Tenant Rights
1. The tenant has the right to know about anything which applies to whether the rent agreed upon is admissible, unless information is publicly accessible or the landlord has difficulty providing information.
2. Wenn der Vermieter Auskünfte, die er in Textform erteilen muss, nicht in dieser Form erteilt, kann er eine auf den zu erteilenden Informationen beruhende Miete erst verlangen, wenn er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form erteilt hat.2. If the landlord provides information in another format, when it is in fact required in writing, he may only charge the amount of rent justified by the information to be provided when he provides said information in the format required.
3. Wenn der Vermieter eine zu hohe Miete verlangt, die über 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und auch nicht aufgrund von Modernisierungen oder einer höheren Vormiete gerechtfertigt ist, kann der Mieter einen Verstoß gegen die entsprechenden Vorschriften rügen und dann die nach Zugang der Rüge beim Vermieter fällig gewordene Miete zurückfordern. Dabei muss der Mieter keine Tatsachen aufführen, auf denen die Beanstandung beruht. Wenn der Mieter vom Vermieter Auskünfte verlangt und der Vermieter ihm diese nicht erteilt, kann der Mieter einfach rügen, dass die Miete zu hoch ist. Der Vermieter kann dem Mieter auch nicht entgegenhalten, dass dieser ja nicht hätte zahlen müssen, wenn er weiß, dass der Betrag zu hoch ist. Der Mieter kann den nicht geschuldeten Betrag trotzdem zurückfordern.3. If the landlord charges rent which is too high, i.e. rent that is over the average rent for comparable housing in the area plus 10%, and this cannot be justified due to renovation work or higher rent paid by the previous tenant, the tenant may allege an infringement to the relevant regulations and subsequently claim back the rent due after the landlord has received the complaint. In doing so, it is not necessary for the tenant to cite any details on which their complaint is based. If the tenant asks the landlord for information and the landlord does not provide them with this information, the tenant can simply complain that the rent is too high. It is not possible for the landlord to raise the objection that the tenant didn’t have to pay the rent if they knew it was too high. The tenant may still claim back rent which is not, in fact, due.
4. Wenn der Mieter die Auskünfte des Vermieters für unrichtig hält, kann sich bei der Rüge der zu hohen Miete darauf beziehen.4. If the tenant deems the information provided by the landlord to be false, they may refer to this fact when complaining about the rent being too high.
B. Ausblick Mietendeckel
Der Mietendeckel für Berlin für das Jahr 2020 ist noch nicht beschlossen. Der Entwurf beinhaltet Folgendes:
B. Prospective rent caps
The rent cap for Berlin has still not been decided for 2020. The draft version contains the following information:
1. Die Obergrenzen für die Miete sind abhängig vom Baujahr und betragen 5,95€-9,80€ pro Quadratmeter.1. The rent cap depends on the year of construction and is between €5.95 – €9.80 per square metre.
2. Wenn die Miete über den Obergrenzen liegt, kann die Miete abgesenkt werden, allerdings nur, wenn sie 30% des Haushaltseinkommens übersteigt. Diese Mietabsenkungen müssen von den Mietern beantragt werden und von den Bezirksämtern bewilligt werden.2. If the rent is higher than the rent cap, it may be reduced, however only if the rent exceeds the household income by 30%. Tenants must request for their rent to be reduced and reductions must be approved by the district authorities.
3. Mieterhöhungen bis zu den Obergrenzen sind möglich, wenn es um neue Mietverhältnisse geht.3. Rent may be increased up to the rent cap for new tenancies.
4. Für einen Zeitraum von fünf Jahren ab dem 18.06.2019 darf die Miete in laufenden Mietverhältnissen nicht erhöht werden.4. Starting from the 18/06/2019, there should not be any increases in rent for tenancies which are already in progress for five years.
5. Wenn wegen einer Modernisierung Zuschläge auf die Miete verlangt werden sollen, so muss dies angezeigt werden, wenn der Zuschlag höchstens 1€ pro Quadratmeter beträgt. Wenn der Zuschlag mehr als 1€ pro Quadratmeter beträgt muss er genehmigt werden. In einem Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen sind für jede Wohnung Zuschläge von 10% zulässig. Wenn die Wohnung in den letzten 15 Jahren modernisiert wurde, sind Zuschläge von höchstens 1,40€ pro Quadratmeter zulässig.5. If additional charges are to be added to the rent due to renovation work, this must be reported if anything up to €1 per square metre is added. If more than €1 per square metre is added, this must first be approved. For each dwelling in a building containing a maximum of two dwellings, a maximum of 10% may be added. If the property has been renovated in the last 15 years, a maximum of €1.40 per square metre may be added.